Bebauungsplan "Lebensmittelmarkt"

Erneute Öffentliche Bekanntmachung Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften „Lebensmittelmarkt"

Die Gemeindevertretung der Gemeinde Kappel-Grafenhausen hat am 06.11.2017 in öffentlicher Sitzung beschlossen, den Bebauungsplan „Lebensmittelmarkt“ aufzustellen. In der Gemeinderatssitzung an 17.12.2018 wurde der Entwurf zum Bebauungsplan und den örtlichen Bauvorschriften „Lebensmittelmarkt“ gebilligt und beschlossen, die Öffentlichkeits-beteiligung nach § 3 (2) BauGB und die Beteiligung der Behörden nach § 4 (2) BauGB durchzuführen.

Lage des Plangebiets

Das Plangebiet liegt in Westen des Ortsteils Grafenhausen, nördlich der Hauptstraße. Im Osten und Westen grenzen Wohnbebauungen an, im Norden und Süden wird das Plan-gebiet durch die Hildastraße und die Hauptstraße begrenzt. Das Plangebiet umfasst das Flurstück 5507 auf der Gemarkung Grafenhausen vollständig und hat eine Fläche von 4.980 m². Die genaue Abgrenzung des Plangebiets ergibt sich aus der Plankonzeption vom 17.12.2018. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans ergibt sich aus folgendem Planausschnitt:

Lebensmittelmarkt

Ziele und Zwecke der Planung

Die Versorgung der örtlichen Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs stellt eine der wichtigsten Aufgaben im Rahmen der gemeindlichen Entwicklung dar. In der Vergangenheit führte die Aufgabe von kleinen Geschäften häufig zu einer drastischen Verschlechterung der Grundversorgung insbesondere im ländlichen Raum. Die Gemeinde Kappel-Grafenhausen möchte die Nahversorgung im Ort auch langfristig sichern.

Heute befindet sich ein Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von etwa 700 m² im Ortsteil Grafenhausen, direkt an der L 103 in integrierter Lage. Aufgrund der geringen Fläche kann der Markt derzeit nur ein eingeschränktes Sortiment anbieten. Zudem befindet sich der bestehende Markt in einem schlechten baulichen Zustand. Der Eigentümer des bestehenden Marktes plant nun diesen abzureißen und auf dem gleichen Grundstück einen Neubau zu realisieren.

Für den Bereich besteht kein Bebauungsplan, die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit regelt sich somit derzeit nach § 34 BauGB und § 35 BauGB. Nacht § 34 BauGB und § 35 BauGB ist das Vorhaben nicht genehmigungsfähig, sodass zur Schaffung von Baurecht die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich ist. Im Flächennutzungsplan sind ca. zwei Drittel der Fläche als gemischte Baufläche und ein Drittel als Landwirtschaft dargestellt.

Aufgrund der Großflächigkeit des Marktes ist die Festsetzung eines Sondergebietes erforderlich. Ein Sondergebiet kann nicht aus dem FNP (gemischte Baufläche) entwickelt werden. Daher ist der FNP zu ändern (im Parallelverfahren).

Offenlage

Der Öffentlichkeit sowie den berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wird Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

Die aktuell laufende Offenlage wird bis zum 04.03.2019 verlängert.
 
Der Entwurf zum Bebauungsplan und der örtlichen Bauvorschriften wird mit Begründung und Umweltbericht im Rathaus der Gemeinde Kappel-Grafenhausen, Rathausstr. 2, während der üblichen Dienststunden (Öffnungszeiten Mo. - Fr. 08.00 bis 12.00 Uhr; Mi. 14.00 bis 18.00 Uhr) ausgelegt. Dabei wird über die Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichtet. Alle Unterlagen können auch auf der Homepage der Gemeinde unter www.kappel-grafenhausen.de eingesehen werden.
 
Folgende Arten umweltbezogener Informationen sind verfügbar und Bestandteil der ausgelegten Unterlagen:

  • Umweltbericht (bhm Planungsgesellschaft mbH, 2018) mit:
    • artenschutzrechtlicher Vorprüfung als Anlage 1
    • spezieller artenschutzrechtlicher Prüfung als Anlage 2
    • Nachweis Ökokonto-Fläche 004 A als Anlage 3

Diese Unterlagen enthalten die folgenden Arten umweltbezogener Informationen mit folgenden Darstellungen wesentlicher Auswirkungen und Maßnahmen zur Minderung und zum Ausgleich dieser Auswirkungen:

1.    auf die Flora und Fauna:
Informationen zum Bestand und zu den Auswirkungen der Planung auf den Lebensraum für Pflanzen und Tiere. Eingriffs-/Ausgleichsbilanz gem. Ökokontoverordnung und Informationen zu Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft im Geltungsbereich und der Zuordnung von Ökopunten auf bereits hergestellten Ausgleichsflächen im Ökokonto der Gemeinde Kappel-Grafenhausen außerhalb des Geltungsbereichs.  Informationen zu artenschutzrechtlichen Konflikten (bes. Vögel, Fledermäuse, Reptilien) und den erforderlichen Maßnahmen zur Verhinderung von Verbotstatbeständen.

2.    auf den Boden:
Informationen zu den Auswirkungen der Planung auf den Boden im Hinblick auf den Verlust natürlichen Bodenfunktionen durch Versiegelung (natürliche Bodenfruchtbarkeit, Ausgleichskörper im Wasserreislauf, Filter und Puffer gegenüber Schadstoffen). Eingriffs-/Ausgleichsbilanz gem. Ökokontoverordnung und Informationen zur Zuordnung von Ökopunten auf bereits hergestellten Ausgleichsflächen im Ökokonto der Gemeinde Kappel-Grafenhausen außerhalb des Geltungsbereichs.

3.    auf die Landschaft:
Informationen über die Beeinträchtigung des Landschaftsbildes als Folge der künftigen Bebauung. Information zur Grüngestaltung des Geltungsbereichs durch Begrünungsmaßnahmen.

4.    auf das Klima:
Informationen über die vrs. relativ geringe Beeinträchtigung des Lokalklimas durch zusätzliche Flächenversiegelung. Informationen zu Maßnahmen zur Minderung der Belastungswirkungen durch Stellplatzbegrünung im Plangebiet.

5.    auf den Menschen:
Informationen zur Gewerbelärmbelastung von Menschen nördlich des Geltungsbereichs. Informationen über Maßnahmen zur Minderung der Lärmbelastung auf ein gesundheitsverträgliches Maß.

6.    auf das Wasser:
Informationen zum Schutzgut Grundwasser, zur Lage im Hqextrem und der Einleitung von Niederschlagswasser in die Kanalisation.

7.    auf Kulturgüter:
Informationen zu Sachgütern (vorhandenes Marktgebäude) und nicht bekannte Kulturgüter im Plangebiet.
 
Schalltechnische Untersuchung vom Büro Heine & Jud, Stuttgart vom 30.05.2017

Prognose und Beurteilung der Lärmeinwirkung auf die schutzbedürftige Nachbarschaft, insbesondere die benachbarten Mischgebiete.

Bestandteil der ausgelegten Unterlagen sind auch die nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen:

  • Landratsamt Ortenaukreis – Baurechtsamt (gemeinsames Schreiben vom 09.02.2018): Es wird darauf hingewiesen, dass im Fall des Antrags auf Genehmigung des Bebauungsplans der Nachweis über die Verfügbarkeit der Ökopunkte zum erforderlichen Ausgleich aus dem Ökokonto der Gemeinde zu führen ist. Es wird zudem auf den maßgeblichen Schutzstatus der tatsächlich vorhandenen Umgebungsbebauung für die Schallprognose hingewiesen.
  • Landratsamt Ortenaukreis – Amt für Landwirtschaft (gemeinsames Schreiben vom 09.02.2018): Es wird darauf hingewiesen, dass nach der artenschutzrechtlichen Vorprüfung weitergehende Untersuchungen erforderlich sind.
  • Weiterhin wird angeregt, bei einer geplanten Inanspruchnahme landwirtschaftlich genutzter Flächen für Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Geltungsbereiches die zuständige Landwirtschaftsbehörde bei der Auswahl der Flächen frühzeitig zu beteiligen. Es wird empfohlen, sofern Kompensationsmaßnahmen außerhalb des Bebauungsplangebietes vorgesehen sind und nicht in Form einer Waldumwandlung oder einer flächensparenden Gewässerrenaturierung umgesetzt werden können, diese in die zahlreichen im Ortenaukreis ausgewiesenen Naturschutz- und Natura 2000-Gebiete zu lenken und Flächen mit hoher agrarstruktureller Bedeutung nur im äußersten Notfall in Anspruch zu nehmen.
  • Landratsamt Ortenaukreis – Amt für Umweltschutz (gemeinsames Schreiben vom 09.02.2018+ Schreiben vom 31.01.2018): Es wird auf die Erforderlichkeit einer Eingriffs-/Ausgleichsbilanz und der Kompensation des Eingriffes hingewiesen. Es wird festgestellt, dass für die Ermittlung der artenschutzrechtliche Belange der in der „artenschutzrechtlichen Vorprüfung" (BHM, April 2017) empfohlene faunistische Untersuchungsumfang als ausreichend angesehen wird.
  • Landratsamt Ortenaukreis – Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz (gemeinsames Schreiben vom 09.02.2018): Es wird auf die Notwendigkeit eines Umweltberichtes hingewiesen.
  • Bürger (Schreiben vom 02.01.2018): Es wird auf das Vorkommen verschiedener schützenswerter Tierarten auf dem Privatgrundstück und die Problematik der mit der Planung einhergehenden Lärmmissionen und Lichtverschmutzung hingewiesen.

Während der Auslegungsfrist können – schriftlich oder mündlich zur Niederschrift – Stellungnahmen abgegeben werden. Da das Ergebnis der Behandlung der Stellungnahmen mitgeteilt wird, ist die Angabe der Anschrift des Verfassers zweckmäßig.
 
Es wird darauf hingewiesen, dass nicht während der Auslegungsfrist abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan unberücksichtigt bleiben können.
 
Kappel-Grafenhausen, 24.01.2019
Jochen Paleit
Bürgermeister

Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften„Lebensmittelmarkt“

Die Gemeindevertretung der Gemeinde Kappel-Grafenhausen hat am 06.11.2017 in öffentlicher Sitzung beschlossen, den Bebauungsplan „Lebensmittelmarkt“ aufzustellen. In der Gemeinderatssitzung an 17.12.2018 wurde der Entwurf zum Bebauungsplan und den örtlichen Bauvorschriften „Lebensmittelmarkt“ gebilligt und beschlossen, die Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 (2) BauGB und die Beteiligung der Behörden nach § 4 (2) BauGB durchzuführen.

Lebensmittelmarkt

Lage des Plangebiets

Das Plangebiet liegt in Westen des Ortsteils Grafenhausen, nördlich der Hauptstraße. Im Osten und Westen grenzen Wohnbebauungen an, im Norden und Süden wird das Plan-gebiet durch die Hildastraße und die Hauptstraße begrenzt. Das Plangebiet umfasst das Flurstück 5507 auf der Gemarkung Grafenhausen vollständig und hat eine Fläche von 4.980 m². Die genaue Abgrenzung des Plangebiets ergibt sich aus der Plankonzeption vom 17.12.2018. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans ergibt sich aus folgendem Planausschnitt:

Ziele und Zwecke der Planung

Die Versorgung der örtlichen Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs stellt eine der wichtigsten Aufgaben im Rahmen der gemeindlichen Entwicklung dar. In der Vergangenheit führte die Aufgabe von kleinen Geschäften häufig zu einer drastischen Verschlechterung der Grundversorgung insbesondere im ländlichen Raum. Die Gemeinde Kappel-Grafenhausen möchte die Nahversorgung im Ort auch langfristig sichern.

Heute befindet sich ein Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von etwa 700 m² im Ortsteil Grafenhausen, direkt an der L 103 in integrierter Lage. Aufgrund der geringen Fläche kann der Markt derzeit nur ein eingeschränktes Sortiment anbieten. Zudem befindet sich der bestehende Markt in einem schlechten baulichen Zustand. Der Eigentümer des bestehenden Marktes plant nun diesen abzureißen und auf dem gleichen Grundstück einen Neubau zu realisieren.

Für den Bereich besteht kein Bebauungsplan, die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit regelt sich somit derzeit nach § 34 BauGB und § 35 BauGB. Nacht § 34 BauGB und § 35 BauGB ist das Vorhaben nicht genehmigungsfähig, sodass zur Schaffung von Baurecht die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich ist. Im Flächennutzungsplan sind ca. zwei Drittel der Fläche als gemischte Baufläche und ein Drittel als Landwirtschaft dargestellt.

Aufgrund der Großflächigkeit des Marktes ist die Festsetzung eines Sondergebietes erforderlich. Ein Sondergebiet kann nicht aus dem FNP (gemischte Baufläche) entwickelt werden. Daher ist der FNP zu ändern (im Parallelverfahren).

Offenlage

Der Öffentlichkeit sowie den berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wird Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

Der Entwurf zum Bebauungsplan und der örtlichen Bauvorschriften wird mit Begründung und Umweltbericht
vom 02.01.2019 bis einschließlich zum 08.02.2019
 
im Rathaus der Gemeinde Kappel-Grafenhausen während der üblichen Dienststunden (Öffnungszeiten Mo. - Fr. 08:00 bis 12:00 Uhr; Mi. 16:00 bis 18:00 Uhr) ausgelegt. Alle Unterlagen können auch auf der Homepage der Gemeinde unter www.kappel-grafenhausen.com/Aktuelles/Bauen eingesehen werden.

Folgende Arten umweltbezogener Informationen sind verfügbar und Bestandteil der ausgelegten Unterlagen:

  • Umweltbericht (bhm Planungsgesellschaft mbH, 2018) mit:
    • artenschutzrechtlicher Vorprüfung als Anlage 1
    • spezieller artenschutzrechtlicher Prüfung als Anlage 2
    • Nachweis Ökokonto-Fläche 004 A als Anlage 3

Diese Unterlagen enthalten die folgenden Arten umweltbezogener Informationen mit folgenden Darstellungen wesentlicher Auswirkungen und Maßnahmen zur Minderung und zum Ausgleich dieser Auswirkungen:

1.    auf die Flora und Fauna:
Informationen zum Bestand und zu den Auswirkungen der Planung auf den Lebensraum für Pflanzen und Tiere. Eingriffs-/Ausgleichsbilanz gem. Ökokontoverordnung und Informationen zu Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft im Geltungsbereich und der Zuordnung von Ökopunten auf bereits hergestellten Ausgleichsflächen im Ökokonto der Gemeinde Kappel-Grafenhausen außerhalb des Geltungsbereichs.  Informationen zu artenschutzrechtlichen Konflikten (bes. Vögel, Fledermäuse, Reptilien) und den erforderlichen Maßnahmen zur Verhinderung von Verbotstatbeständen.

2.    auf den Boden:
Informationen zu den Auswirkungen der Planung auf den Boden im Hinblick auf den Verlust natürlichen Bodenfunktionen durch Versiegelung (natürliche Bodenfruchtbarkeit, Ausgleichskörper im Wasserreislauf, Filter und Puffer gegenüber Schadstoffen). Eingriffs-/Ausgleichsbilanz gem. Ökokontoverordnung und Informationen zur Zuordnung von Ökopunkten auf bereits hergestellten Ausgleichsflächen im Ökokonto der Gemeinde Kappel-Grafenhausen außerhalb des Geltungsbereichs.

3.    auf die Landschaft:
Informationen über die Beeinträchtigung des Landschaftsbildes als Folge der künftigen Bebauung. Information zur Grüngestaltung des Geltungsbereichs durch Begrünungsmaßnahmen.

4.    auf das Klima:
Informationen über die vrs. relativ geringe Beeinträchtigung des Lokalklimas durch zusätzliche Flächenversiegelung. Informationen zu Maßnahmen zur Minderung der Belastungswirkungen durch Stellplatzbegrünung im Plangebiet.

5.    auf den Menschen:
Informationen zur Gewerbelärmbelastung von Menschen nördlich des Geltungsbereichs. Informationen über Maßnahmen zur Minderung der Lärmbelastung auf ein gesundheitsverträgliches Maß.

6.    auf das Wasser:
Informationen zum Schutzgut Grundwasser, zur Lage im Hqextrem und der Einleitung von Niederschlagswasser in die Kanalisation.

7.    auf Kulturgüter:
Informationen zu Sachgütern (vorhandenes Marktgebäude) und nicht bekannte Kulturgüter im Plangebiet. 
Schalltechnische Untersuchung vom Büro Heine & Jud, Stuttgart vom 30.05.2017

Prognose und Beurteilung der Lärmeinwirkung auf die schutzbedürftige Nachbarschaft, insbesondere die benachbarten Mischgebiete.

Bestandteil der ausgelegten Unterlagen sind auch die nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen:

  • Landratsamt Ortenaukreis – Baurechtsamt (gemeinsames Schreiben vom 09.02.2018): Es wird darauf hingewiesen, dass im Fall des Antrags auf Genehmigung des Bebauungsplans der Nachweis über die Verfügbarkeit der Ökopunkte zum erforderlichen Ausgleich aus dem Ökokonto der Gemeinde zu führen ist. Es wird zudem auf den maßgeblichen Schutzstatus der tatsächlich vorhandenen Umgebungsbebauung für die Schallprognose hingewiesen.
  • Landratsamt Ortenaukreis – Amt für Landwirtschaft (gemeinsames Schreiben vom 09.02.2018): Es wird darauf hingewiesen, dass nach der artenschutzrechtlichen Vorprüfung weitergehende Untersuchungen erforderlich sind.
  • Weiterhin wird angeregt, bei einer geplanten Inanspruchnahme landwirtschaftlich genutzter Flächen für Ersatz- und Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Geltungsbereiches die zuständige Landwirtschaftsbehörde bei der Auswahl der Flächen frühzeitig zu beteiligen. Es wird empfohlen, sofern Kompensationsmaßnahmen außerhalb des Bebauungsplangebietes vorgesehen sind und nicht in Form einer Waldumwandlung oder einer flächensparenden Gewässerrenaturierung umgesetzt werden können, diese in die zahlreichen im Ortenaukreis ausgewiesenen Naturschutz- und Natura 2000-Gebiete zu lenken und Flächen mit hoher agrarstruktureller Bedeutung nur im äußersten Notfall in Anspruch zu nehmen.
  • Landratsamt Ortenaukreis – Amt für Umweltschutz (gemeinsames Schreiben vom 09.02.2018+ Schreiben vom 31.01.2018): Es wird auf die Erforderlichkeit einer Eingriffs-/Ausgleichsbilanz und der Kompensation des Eingriffes hingewiesen. Es wird festgestellt, dass für die Ermittlung der artenschutzrechtliche Belange der in der „artenschutzrechtlichen Vorprüfung" (BHM, April 2017) empfohlene faunistische Untersuchungsumfang als ausreichend angesehen wird.
  • Landratsamt Ortenaukreis – Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz (gemeinsames Schreiben vom 09.02.2018): Es wird auf die Notwendigkeit eines Umweltberichtes hingewiesen.
  • Bürger (Schreiben vom 02.01.2018): Es wird auf das Vorkommen verschiedener schützenswerter Tierarten auf dem Privatgrundstück und die Problematik der mit der Planung einhergehenden Lärmmissionen und Lichtverschmutzung hingewiesen.

Während der Auslegungsfrist können – schriftlich oder mündlich zur Niederschrift – Stellungnahmen bei der Verwaltung der Gemeinde in Kappel-Grafenhausen, Bürgermeisteramt, Rathausstraße 2, Bauamt, Zimmer 12 abgegeben werden. Da das Ergebnis der Behandlung der Stellungnahmen mitgeteilt wird, ist die Angabe der Anschrift des Verfassers zweckmäßig.

Es wird darauf hingewiesen, dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bauleitplan unberücksichtigt bleiben können.

Kappel-Grafenhausen, 20.12.2018

Jochen Paleit
Bürgermeister